“退房潮一般是发生在房价下跌的时候，如果北京市场接下来还是持续观望成交低迷，那么退房现象很有可能会愈演愈烈”，明天地产副总经理陈云峰表示。      

       案例：宁弃2万元定金 也要退房

      欣先生于2007年下半年买管庄一个知名品牌新推的楼盘，当时该楼盘的平均价格涨至13000元/平米，整个北京市场更是涨声一片。欣先生当时的感觉是，房价能在过去的三个月内翻一番，在接下来的一年里，再涨一倍也有可能。

      凭他当时的经济实力，只能承受13000元/平米的小两居，这是他数年的积累和家里人几乎全部的积蓄。那时他的第一感觉就是恐慌，因为随便再涨一成，他就无法买房了，而且他的收入根本是赶不上房价上涨速度的。“现在不买，以后肯定就买不上了！”这是他最直接的反应。

      在这样的心理压力之下，他接受了一处西北朝向的小两居，这是该小区朝向最差的房子，但也是他勉强买得起的房子。买完房后，家里人松了一口气，因为当时身边有不少人在说，现在不买房，以后只能和香港人一样，论尺买了，他和家人都觉得赶上了末班车。

      庆幸之情绪一直延续到今年春节前，利息提高、限制二套房的政策纷纷出台，北京楼市出现了观望的气氛，降价的传言开始蔓延，随后出现“低价”入市的楼盘。欣先生的心理不平衡始于美利山的价格公布，这个位于四环外一点的楼盘，要比管庄的楼盘离市中心近很多，但是价格却差不多；而他买的楼盘出现了多起退房事件，他开始动摇了；他的行动开始于今年4月，经过几个月的工资积累，加上有的楼盘打折促销，他觉得自己完全没有必要花13000元/平米的价格在管庄买房，同样的钱同样能买四环附近的房子。

      思前想后，他决定不要那两万元的定金了，将房子退掉。当他将意图告知开发商时，他发现与他有同样想法的人很多，开发商表示，退房人太多了，需要统一走法律程序，让他等待结果。

            探因：众楼盘降价诱发退房

       一些项目前期涨价销售，后期大幅打折降价，或是该项目硬撑着不降，但是区域周边的项目“大手笔”降价，对于大多数业主来说，眼里看着，心里能不动摇吗。“买了房的业主都不希望房子跌价缩水，市场上因促销降价而诱发的退房，占了退房情况的大部分”，陈云峰说，打折的现实和后市的不明朗，让他们有房产会快速贬值的担心。

       从目前市场情况来看，8折、9折的楼盘并不鲜见，如此大的价格反差引起了不少以往购房者的不满，一时间，一些高价购房的老业主纷纷提出要求开发商退还差价，而一些新业主则态度坚决地要求退房。怎样降价能不让老业主“找麻烦”，让开发商们头疼不已。

      众小投资者撤离市场

       “对于投资者来说，向来都是买涨不买跌的，现在折在打，房价在跌，小投资者在观望之下退出市场，这并不奇怪”，浙江商会副会长陈俊告诉记者，这部分小投资者虽然数量不是很多，但是肯定占到退房量里的一部分，原因是小投资者的资金实力有限，抗风险的能力也较弱，在目前这种不明朗的市场环境下，可能就会选择“明哲保身”。

       中大恒基市场调研报告显示，目前北京市很多新楼盘的投资与自住比例已经从原有的2：8左右逐渐发展到1：9，投资需求整体逐渐趋淡。

      北京易居房地产研究所负责人牟增彬说，今年北京房地产市场新房销售月平均撤销次数约1000套-1200套，其中20000元/平米左右的楼盘是退房的高发地带，原因是这部分房产中投资比例相对较大。

     事实上，政策因素也是导致投资者离场的一个重要原因。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，去年9月份二套房贷新政公布后，一些购房者抱着侥幸心理，或者是被售楼员所谓的“能帮着按一套房来办贷款”所“忽悠”，购买了房产，但是随后发现，并没有可能钻政策的空子，高首付和高利率让其心生退意，从而退房。

      “四季度成交的，审批放款正好是一季度或更迟一点的时间，早在去年底我就预测今年一季度会出现退房潮”，杨少锋说，因为银行按揭问题，要么首付比例过高，要么银行贷款批不下来，要么是贷款批下来但是利息太高，购房者承受不了，这些都会导致退房。

        假认购制造虚假繁荣

       记者查询北京房地产交易管理网发现，不少项目的销售许可证是2005年2006年取得的，但是退房的时间却显示为2007年甚至2008年，而且退房的数量有几十套之多。

        过了一两年的时间，房价也涨了一大截，买房者为什么还会退房？如果是普通购房者的话，这显然是一笔太不划算的买卖。业内人士告诉记者，这很有可能是开发商“假认购假签约“的把戏，先以员工或朋友的名义购买一部分房源，进行签约备案，抬高销售业绩，制造出虚假的销售繁荣，而等到一定的时候，再以退房的形式取消备案，那么房源又可以再次进行销售，实际上也达到了暗中“捂盘”的作用。

       业内人士还透露，一些楼盘是到了交房期才出现集中退房现象，由于交房时按揭银行要将原先的开发商担保转为产权证担保，必须要办理产权证，而这才是虚假合同无法继续存留的“最后期限”。因为办了产权证，再次“更名”就意味着要交纳相应的税费，这样成本就大了。

      除了捂盘惜售外，甚至有个别开发商可能会以假签约假按揭的方式来骗贷，这主要是极少数资金紧张的开发商才会铤而走险。    

     今年首次出现供大于求 北京退房潮"风雨欲来"

      北京房地产市场供大于求的势头在今年首次出现，虽然表面看起来仍然波澜不惊，但实际上已有暗流涌动。新房销售屡屡发生数量畸高的“退房”或“退定”，甚至有个别楼盘销售率高达138.29%，一房多撤的现象呼之欲出。

      业内专家认为，购房者对于未来市场走势有所观望，是导致退房或退定现象突出的主要原因。

      记者从北京市房地产交易管理网上发现，根据近期“期房退房公示”数据，不少北京在售楼盘分别在退房次数或退定次数方面，显示出畸高的撤销量。如某一在售商业项目，根据公开数据显示，3栋在售楼盘批准销售套数共计350套，然而，该盘的退房数量却高达484套，退房率为138.29%。此外，一知名开发企业名下在售的多个楼盘，不约而同均显示出逾100次的撤销量。

       据不完全统计，今年北京房地产市场在1至4月份间，新房销售月平均撤销次数约1000套以上，且“期房”退房的现象十分突出。按照公开释义，退定是指网上认购后到认购书约定的解除期限届满后，未进行网上签约的情况；退房是指网上签订预售合同之后，解除网上签约或预售登记解除的情况。根据显示的明细数据，上述所提到的商业项目，标注为1号楼的在售楼盘，绝大部分房源显示在不同时间内撤销了2次，“一房多撤”的疑虑开始浮上水面。

       北京易居房地产研究所负责人牟增彬认为，造成今年北京楼市出现高撤销率的原因有多种，但市场观望气氛开始弥漫是主要因素。“随着今年信贷政策执行力度收紧，许多购房者认为后市不明，从而选择将已定的房源退回。”

      上房销售公司执行总裁朱旭东持有相同观点，据他介绍，从目前北京四环以内区域的新房市场来看，虽然成交价格有微幅上扬，但成交量较之去年同期却有20%的跌幅，同时成交周期呈现延长态势。而且，60%购房者选择一次性付款，40%的购房者则选择贷款形式。“信贷方面执行力非常严格，使得许多想购买第二套房产的人产生退意。”从而导致退房现象开始滋生。

      有业内人士透露，北京市商品房预售网上签约存在“系统问题”，即网上签约与备案之间会出现一定的时间差。“只有备案之后才算是真正生效，这会使得统计数据出现差异。”朱旭东向记者解释：“开发商与购房者签订合同之后，需要将抵押房产进行解押，才能登记备案，因此有不少开发商选择把多套房产一次性送往银行解押，从而导致产生时间差。”但这一情况预计将在今年6月1日之后有所改善，根据北京市建委最新发布的按照北京市建委最新发布的《关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知》，自今年6月1日起，商品房预售合同网上联机备案手续“应在7日内完成”。【延伸阅读：购房者退房有“绝招” 先吃透相关法规再言退】

      记者询问是否会出现“开发商暗箱操作”这一问题，朱旭东认为“可能性不大”。一般来说，开发商与购房者之间会分“两步走”，即支付定金和签署预售合同两个阶段。与上海等地的操作方式不同，即使只是在支付定金状态，仍然需要在网上进行登记签约。“这一步骤的设定，使得开发商造假的可能性很小。”

      据相关数据统计显示，今年4月份的北京新房市场，成交量共计5408套，成交面积66.98万平方米。与去年同期相比，成交量跌幅为54%，成交面积同样大跌近6成。与今年其他月份相比，排除掉由于春节长假而导致成交缩水明显的2月份，4月份的成交量创下最低纪录。而在2007年，4月份的成交量却在4个月中表现最高。(来源：上海证券报)

       李善举：北京退房潮具有标本意义 政府应反思

      北京近期出现了高价楼盘和商业烂尾项目的退房潮。据2007年9月29日《北京晚报》报道，截止9月24日止，在退房前30排行榜中，排第一的韦伯国际发展中心退房套数高达354套，美邦国际中心的退房率虽比上周的504.65％略有下降，但退房次数依然高达“217”次。德胜置业大厦、西山洋房、硅谷亮城及瞰都，退房套数都超过100套。退房较少的项目也有近10套。榜单中销售均价在15000元/平米以上的楼盘有12个，均为高端住宅和商业项目。

      在北京，房价高，买房难，是人们的共识。如今出现退房潮，虽然有点出人意料，但似乎也在情理之中。伴随社会投资热点的转移和加息后还款压力的增大，那些希望在房市上狠赚一把的人们有将房子套现的迫切愿望。烂尾项目会造成购房人血本无归，工程质量、延期交房对楼盘性价比的损伤也是退房的重要理由。

      报道中说这些退房人大多是房子投资客，一个网友说的更明白，他们是房子投机者。房价的一路高扬，这些人可以说是功不可没。是他们营造出了房子求大于供的假象，是他们让开发商有了只要是房子喊天价都能卖出去的美好感觉，房子的质量因此越盖越差。他们让千千万万的普通民众望房兴叹，他们让开发商接二连三的盖豆腐渣楼盘。今天，他们看到形势不妙，要退房了，以至形成了“潮”，他们对社会正常的经济生活秩序的危害值得人深刻反省。因此，北京退房潮也具有了一种标本意义。

      西方发达国家的经验表明，发展的中国，无论如何也不能因为有一些不良开发商和投机者的存在停止中国城市化的发展步伐。在中国城市化的进程中，房产的繁荣，有一个由“混乱”到“有序”的进程，这一进程不能回避也不可能避免，但这进程越短，国家和社会的经济损失就越小，反之则越大。在中国，房价之所以一路高扬，除了有投机者作恿，地方政府相关部门有不可推卸的责任。因为这些部门和开发商是或明或暗的利益联盟，开发商由于有他们做后台，因此有足够的勇气和胆量强拆、劣建、高价卖。如果没有地方政府做开发商的利益联盟，房价又会怎样呢？众所周知，方便面搞过价格联盟，四川的洗车搞过价格联盟，但在市场的自动调节下，无不土崩瓦解。同理，如果地方政府在地产利益中缺席，今天的房价也许会是另外一番景象。

      北京的退房潮应该让所有地方政府反思，在中国城市化进程中，地方政府是不是要杜绝参与市场利益或明或暗的角逐？地方政府该如何真正的进入管理者的角色？(来源：光明网)