房地产企业的二次创业：系统创新与关键点管理

今天，房地产企业面临着巨大的机遇与压力：

机遇：

1.技术趋势：互联网大数据，颠覆传统行业，包括房地产开发；

2.社会趋势：我国正处于城镇化的中期，城镇化过程还有20年；

3.政策趋势：资源配置由市场决定，政府将退出市场，购买服务。

房地产行业已告别了十年暴利的“野蛮生长”，“下半场”的玩法将发生很大变化。所有的房地产企业重新回到一个起跑线。

压力：

1.从行业看，宏观经济结构的调整，势必挤压房地产行业的利润。利润平均化是趋势；

2.从市场看，房价已经到了阶段性高点，市场供过于求日趋严重；

3.从政策看，开发贷款，预售政策，土地增值税，房产税等政策变化。

土地盈利模式已经过时，取而代之的是新的商业模式。

对房地产企业来讲，这无异于二次创业。

开发商80%的问题出在运作系统， 二次创业需要创新运作系统

【课程时长】：

1—2天（6小时/天）

【大纲内容】：

第一部分 系统创新：

根据近二十年对房地产开发行业的实践、思考与总结，我们提出了管控链 、价值链和供应链为三条主线的房地产企业专业操作系统。

这是开发商企业运作必须具备的视野与能力。

房地产开发运作系统总成

——一级子系统

  ——二级子系统

    ——三级关键点

房地产开发运作系统常见问题解析

第二部分 房地产开发系统与关键点详解 :

一、企业管控创新：开发商的四基管控系统

管控系统的四个基本点：

v 开发商企业的资源配置（管好人）  架构管理系统

v 开发商企业的系统运营（管好事）  计划管理系统

v 开发商企业的投入控制（管好投入）  成本管理系统

v 开发商企业的产出控制（管好产出）  绩效管理系统

1.创新架构管理

问题：开发商架构管理中普遍存在资源配置不合理，职责不清，扯皮推诿，效率低下， 管理成本高企等问题。怎么解决这些问题？

创新点：

v 以专业优化组合配置资源配置

v 简约、精细化架构管理系统

要点:

v 专业优化组合

v 专业设置及组合

v 简约管理架构设计

v 职能工作细分

v 部门职能的工作清单

v 操作部门的接口

v 岗位责任系统

v 定岗定编

v 职务说明书

v 运作权限系统

v 部门职责权限

v 各种审批流程

3.创新计划管理

问题：开发商运营中普遍存在工作衔接不畅，人员忙于奔命，效率低下，成本高企等问题。怎么解决问题？

创新点：

v 建立四级计划系统

v 完善计划管理机制

要点：

计划体系的内容：

v 一级计划：战略规划及五年发展计划

v 二级计划：经营计划指标、七大计划系统（项目开发计划、设计计划、总体工程计划、成本计划、销售计划、资金计划和管理计划模板）

v 三级计划：部门月度计划模板

v 四级计划：岗位个人周计划

计划的编制：

v 计划主要节点的分层管理

v 主要节点之间标准工作周期

v 计划的分解与运行

v 计划的监控与考核

4.创新成本管理

问题：开发商普遍缺失成本管理系统，各种浪费，极大地吞噬了项目的利润。 怎么解决问题？

创新点：

v 建立全程、全员成本管理系统

v 市场倒推式的造价定位方法

要点：

v 建设前期成本控制

v 目标成本与责任成本

v 成本控制指导书

v 建设过程成本控制

v 动态成本控制

v 建设后期的成本控制

v 结算、决算与成本考核

5.创新绩效管理

问题：团队管理中普遍存在能力与动力不足，团队执行力低下，项目不能取得预期利润等问题。怎么解决问题？

创新点：

v 过程与结果并重的双重绩效管理

v 量化简单的绩效考核指标

要点：

v 项目绩效考核

v 项目绩效考核中的二次分配

v 项目绩效考核指标

v 骨干人员的长期激励机制

v 月度目标管理考核流程：

v 计划考核指标的量化

v 绩效工资体系的建立

v 多元考核主体的考核办法

二、项目运营系统创新：6大增值点的项目价值链管理

房地产项目开发的六大价值增值点构成项目的价值链，每个点都要为项目增值。

1.创新项目决策

问题：传统拿地的风险在于项目能否赚钱基本取决于房价上涨。怎么解决问题？

创新点：

v 投资决策系统

v 投资分析模型

要点：

v 项目论证管理流程

v 项目初步设计分析

v 项目成本估算方法

v 土地的投资价值

2.创新项目策划

问题：策划报告普遍严重脱离市场和成本要求。没有可操作性。怎么解决问题？

创新点：

v 四维项目策划系统

要点：

v 项目策划管理流程

v 客户定位（客户细分与需求调研）

v 造价定位及项目成本测算

v 产品定位（项目主题及物业发展建议）

v 项目运营定位

v 项目策划任务书

v 四维项目策划

v 客户定位（客户是谁，需要什么）

v 造价定位（客户支付能力，造价标准）

v 产品定位（项目核心问题，做什么产品）

v 运营定位（项目开发节奏，经营目标）

3.创新设计管理

问题：很多开发商只有设计委托，没有设计管理。怎么解决问题？

创新点：

v 三度设计管理系统

要点：

v 设计委托管理流程

v 设计任务书

v 设计评审及优化

v 设计跟踪服务

v 设计变更

4.创新工程管理

问题：甲方不会作甲方，造成进度失控、质量失控、成本失控。怎么解决问题？

创新点：

v 甲方工程关键点管理系统

v 甲方工程管理的角色  

要点：

v 甲方工程部的角色与作用

v 工程管理流程

v 工程管理指导书及工程管理标准

v 甲方现场管理十大关键点

v 客户敏感质量问题的防治

v 物业移交管理

v 保修期内的维修管理

5.创新营销管理

问题：销售服务不到位，是买方市场销售的基本问题。怎么解决问题？

创新点：

v 服务营销系统

v 一站式销售服务

要点：

v 营销策划管理

v 案场内部管理

v 销售服务管理

v 销售价格管理

v 销售费用管理

v 客户事务管理

v 销售变更的管理

6.创新客户管理

问题：开发商普遍轻视客户管理，既丢了财，也丢了人。怎么解决问题？

创新点：

v 三位一体的客户服务系统

v 客户资源管理与经营

要点：

v 客户满意度提升计划

v 产品服务

v 销售服务

v 物业服务

v 客户俱乐部运作

三、外包管理创新：开发商的供应链管理

问题：不会管理外包供方，不能借力赚钱是开发商普遍存在的短板。怎么解决问题？

创新点：

v 供应链管理系统

要点：

外包管理流程

招投标管理

v 招投标管理流程

v 工程采购招投标

v 甲供材设采购招投标

外包业务任务书

v 项目策划任务书

v 设计委托任务书

v 工程管理指导书

v 营销策划任务书

外包合同

v 设计类合同

v 工程类合同

v 营销类合同

外包成果评审

v 各类外包评审的流程

v 各类外包评审的标准

v 各类外包成果的验收