2018年04月16日    网易财经     
过去两天,碧桂园和万科在地产圈刷屏。

而普通民众的注意力,则放在了“美国打叙利亚”、“海南获得大利好”(点击查看相关分析)上,并没有注意这两条消息,以及背后的重大含义。

一、碧桂园的焦虑说明了什么

4月5日至11日,碧桂园一周之内连续下发三份文件——《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》等,希望进一步提高周转速度。

多数人没注意到碧桂园万科刷屏背后:楼市两大危局

上面这个流传甚广的文件截图告诉我们:碧桂园希望在拿下土地当天就开工,如果超过40天才开工,“项目总”将被撤职。文件甚至要求,设计院接到营销户配及设计要求后,当天内出图。

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此前有媒体报道过,碧桂园董事会主席杨国强曾说:“拿地三个月内必须开工,第五个月可回收资金。这样的速度别人做不到,我杨国强能做到。”

很显然,碧桂园的最新文件,希望继续大幅提高周转率,甚至希望拿到土地当天就开工。

对于碧桂园的最新文件,地产圈一片哗然:有质疑可行性的,有担心工程质量的。总之,这成为地产自媒体一次刷存在感和狂欢的机会。

下面我分析一下碧桂园文件的含义,以及普通购房者应该从中读出什么。

碧桂园是“三四五线城市的天王”,也是这一波去库存最大的受益者之一。三四五线城市的房地产逻辑,跟一二线完全不同。

在很多中小城市,尤其是四五线城市,碧桂园的到来,是全城期待的大事。不仅政府高度重视,一般民众也感到自豪。所以,碧桂园如果要求拿到土地后,迅速办理完成相关许可证,是有可能的;此外,中小城市楼盘预售的门槛设置比较低。这些都为碧桂园实现“高周转”创造了条件。

中小城市购买力有限,尤其是四五线城市,一个大开发商进来搞个大项目,就如同麦田开进来一台高效率收割机。这种城市一旦被收割一轮,再次长出麦子需要很长时间。不像大城市,购房者如同韭菜,一茬一茬的成长得很快。

所以,碧桂园杨老板的第一个焦虑,来自中小城市的购买力有限。如果你慢了,有限的“麦子”就被别人收割了!

第二个焦虑,则是担心政策、经济形势有变。

房地产政策是中国变化最快的政策,限购、限价、限售、三价合一、利率上浮等等,这些东西随时出台,也随时可能消失,你基本上无法预期。

现在唯一能预期是:经过一波强劲的货币棚改之后,三四五线楼市的“黄金时间窗口”正在逐步关闭,利率上升是大概率事件,各中小城市也被收割得差不多了。

中国房地产还有白银10年,但三四五线城市还有几年,很难说。因为省会城市都在开足马力抢人,也许5年之后,绝大多数三四五线城市(城区)的人口将停止增长,甚至开始出现下降。

作为一个在中小城市拥有最多土地储备的开发商,碧桂园当然最有理由焦虑。房地产是一个高杠杆行业,风险巨大,看起来今天你还意气风发,但可能半年一年之后就灰头土脸了。这样的例子还少吗?

缺少人口竞争力的中小城市,是本文想提醒大家的中国房地产的第一个危局。

虽然这些城市目前涨得很嗨,但他们的未来可能是非常暗淡的。地级市还好一些,县城、县市级就很难说了,未来长期跑输“真实通胀”是大概率的(除非位于核心都市圈有效半径内)。作为这些城市的“教主”、“天王”,碧桂园先知先觉提前进入了焦虑期,这是值得警惕的。

二、万科引爆大城市白领的焦虑

这两天,很多媒体都报道了万科在北京的“翡翠书院”的新闻。作为北京首批企业自持租赁房项目之一,“翡翠书院”公布了长租方案。

根据这个方案:90㎡三居室月租金1.5万至1.8万,180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。开发商鼓励长租,最长可租赁10年,期间租金不变,但是需一次性付清全部租金。

如果租一套90㎡三居室,按1.5万的月租金计算,10年租金将达180万;按1.8万算,10年租金就是216万。如果租一套180㎡的四居室,按照3万的月租计算,10年租金将达到360万元!

据报道,万科的这个项目定位比较高,带精装修、中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。而旁边的同等位置、同等户型(90㎡左右)的普通住宅,月租金在6000元上下。

对于万科公布的这个租金标准,有自媒体使用了“租房人哭了!”的标题,以表达受到的震撼。

我猜测,万科的这种一次性付10年租金的销售方案,是可以向银行贷款的。这里面隐含了一个对赌协议:万科认为未来北京房屋租金会大幅上涨,你现在每月为90平方米的房子付1.5万到1.8万元肯定是贵了,但5年后就打平了,最后两三年你就赚了。

这有点类似国际能源交易中的“照付不议”,市场难以预期,但买卖双方都希望风险被提前锁定。如果未来出现严重通胀,租房者肯定是赚的,万科是亏的;如果国家真的10年如一日让M2增速控制“真实GDP”增速的1.5倍以下,让房贷实际年利率保持在6.5%(相当于目前基准利率上浮33%)以上,那么租房者肯定是亏的,万科是赚的。

当然,万科可以通过引入银行,让购房者贷款支付,自己一次性套现10年房租的方式,加快资金周转来回避风险,最终怎么着都赚!这样,对赌双方就变成了租房者和银行。

反正不管怎么说,万科这个项目的定价,引爆了大城市白领的焦虑:以后还租得起房子吗?以前是贷款买房,以后要贷款租房了吗?

前两天,如是金融研究院院长管清友在博鳌论坛曾说过这样一段耐人寻味的话:买不起房你就多买两套!不然以后你更加买不起,借钱也得买。

说到这里,也就引出了中国楼市当前的第二大危局:大城市的房价随时可能再次失控,因为人口、资金不断涌入。

总结一下:

1、这一波三四五线楼市大涨,是国家通过印钞直接刺激上涨的,方式是央行向政策性银行提供超低息的PSL(抵押补充贷款),政策性银行把钱借给中小城市的政府、棚改开发商,搞货币棚改(拆房子、给钱,让你去买房子)。这种印钞给三四五线楼市的方式,以后很难再次使用,因为未来可以被三四五线楼市切分的人口蛋糕基本上没有了,至少5年后不太会有了。

所以,大部分三四五线城市的楼市将进入“需求衰退期”。碧桂园的焦虑,就来自这里。

2、由于北京、上海之外的大城市,全面进入抢人时代,所以人口将加速向直辖市、省会城市、计划单列市、特区集中,这些高级别、有特权的城市,又涌入了显著增量人口,房价随时有上涨失控的可能。

前两天,前建设部副部长仇保兴说,中国的房子够住了。这话其实没有任何意义,中国的问题是人房错配。你在四川的山区是有房子,还有一个大院子,但不能在广州、深圳这些上班的城市用,你能把房子运到珠三角吗?这就是中国的现实。

所以,才有了两种焦虑——人口流失地区,房子将越来越难以跑赢真实通胀。人口涌入地区房价越涨越高,以前是贷款买房,以后是贷款租房!

 

2月24-26日 《儒家文化经典精神》

(金海峰 老师 清华 开讲)

金海峰:长春大学国学研究发展中心主任,长春大学人文学院教授,东北师范大学特聘硕士生导师。吉林省素质教育研究会秘书长。国家语言文字“十五”规划项目课题负责人,全国教育科学“十五”规划项目重点课题负责人。

课程报名:13439064501(微信) 陈老师  课程详情

 

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万科企业股份有限公司,简称万科或万科集团,证券简称:万科A、证券代码:000002,证券曾用简称:深万科A、G万科A。公司总股本1099521 02万股(2008年2季度),总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心,现任董事会主席为王石,总经理为郁亮。……
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随机读管理故事:《奥巴马邻居卖房的启示》
美国总统奥巴马上任后不久,就离开芝加哥老家,偕妻子米歇尔和两个女儿入住白宫。面对多家媒体的采访,奥巴马深情地表示,他非常喜欢位于芝加哥海德公园的老房子,等任期满了之后,他还会带着家人回去居住的。这个消息可让比尔高兴坏了,因为他是奥巴马的老邻居。


几年前,比尔曾经和人打赌,他信誓旦旦地说自己到了2010年,一定会成为百万富翁,眼看期限只剩1年了,他的目标还远未实现。现在,机会终于来了。他的房子因奥巴马而身价百倍。能和全世界最著名的人物之一——美国总统奥巴马做邻居,这是多么难得的事情呀!因此,他满怀希望地将自己的房子交给中介公司出售。

 

 

为了推销自己的房子,比尔还特意建了一个网站,全方位介绍他的住宅:这幢豪宅拥有17个房间,近600平米,非常实用舒适。更重要的是,奥巴马曾经多次来此做客,还在他家的壁炉前拍过一个竞选广告。这是一栋已经被载入史册的房子!比尔相信,有了这些卖点,他的房子一定能卖出300万美元以上的高价。

不出所料,这个网站很快就有几十万人点击浏览,然而,让比尔大跌眼镜的是,关注房子的人虽多,但没有一个人愿意购买。到底是什么原因让买家们望房却步呢?

 

为了弄明白究竟是怎么回事,比尔仔细地查看了网站上的留言。原来,大家担心买了他的房子之后,就会生活在严密的监控之下。是呀,奥巴马和他的妻女虽然都去了白宫,但这里依然有多名特工在保护奥巴马的其他家人,附近的公共场合也都被密集的摄像头所覆盖。只要出了家门,隐私权就很难得到保护。

更要命的是,等奥巴马届满回来之后,各路记者肯定会蜂拥而至。那时,邻居们的生活必将受到更严重的干扰。到那时,每天出入这里,恐怕都将受到保安和特工像对待犯人那样的检查和盘问。这样的居住环境,跟在监狱又有什么区别呢?就连朋友们,估计也会因为怕麻烦而不敢上门了!

 

就这样,过了1年多,房子依然没卖出去。比尔非常心焦,他此前向家人承诺过,房子卖出后就全家一起去度假,但一直到现在还不能兑现诺言。他和朋友打的赌也眼看就要输了,正在这时,一个叫丹尼尔的年轻人找到了他。丹尼尔告诉比尔想买房的原因,他和奥巴马一样,都有黑人血统。奥巴马是他的偶像,不过,他还从未和奥巴马握过手。如果他买下这里,就有机会见到总统了。

房子终于有买主了,比尔激动得差点掉泪。虽然丹尼尔非常愿意买比尔的房子,但问题是,他支付不起太多的钱。比尔好不容易遇到一个买主,当然不愿轻易放过,他作出了很大的让步,最后,两人签下了如下协议:丹尼尔首付30万美元,然后每月再付30万,5个月内共付清140万美元。房子则在首付款付清后,归丹尼尔所有。

 

比尔很高兴,虽然房子的最终售价远远低于当初他期望的300万,但20多年前,他买下此房时,只花了几万美元,因此还是赚了。何况,上了年纪的他早想落叶归根,搬回乡下的农庄了。

拿到首付款后,比尔给丹尼尔留下了自己的账号,然后带着家人出去旅游了。出发那天,他得知丹尼尔将房子抵押给银行,贷了一笔款。等半个多月后回来,比尔发现丹尼尔竟将这栋豪宅改造成了幼儿园。原来,丹尼尔本来就是一家幼儿园的园长,因此,在这里办个幼儿园不是难事。

 

当房子的用途从居住改为幼儿园之后,那些过于严密的监控就显得很有必要。这个毗邻奥巴马老宅的幼儿园,成了全美最安全的幼儿园。不少富豪都愿意把孩子送到这里来。

为了给幼儿园做推广,丹尼尔还联系到了不少名人来给园里的孩子们上课。这些名人中有不少是黑人明星,他们为奥巴马感到骄傲,也为能给奥巴马隔壁的幼儿园讲课而激动,再加上这里是记者们时刻关注的地方,来这里与孩子们交流,自然能增加曝光率,因此,名人们都很乐意接受丹尼尔的邀请。

 

第一个月,丹尼尔用收到的首期学费轻松地支付了比尔30万。幼儿园开张两个月后,奥巴马抽空回老家转了一圈,顺便看望了一下他的新邻居们,这一下,丹尼尔幼儿园更加有名。越来越多的名人主动表示愿意无偿来与孩子们交流。更有很多家长打电话,想让自己的孩子来此受教育,为此多付几倍的学费他们也乐意。

很多广告商也开始争先恐后地联系丹尼尔,他们想在幼儿园的外墙上做广告,这里的曝光率实在太高了,不做广告太可惜了。为此,丹尼尔打算进行一次拍卖广告墙的活动。想来参加竞标的品牌很多,但像烟、零食、酒这样的广告,无论出多少钱,丹尼尔都不允许他们参加竞标。

 

5个月后,比尔就收齐了140万美元的房款,终于在2010年年末如愿以偿地成了百万富翁。不过,比尔明白,这场交易中,最大的赢家并不是自己,而是奥巴马的新邻居——幼儿园园长丹尼尔。

 

启示:高度决定了深度与远度!我们每天都能有机会触摸到丹尼尔那种商业机会,可惜,我们缺少敏锐的眼光与果敢,放任那些商机擦身而过,追悔莫及!不要一味羡慕别人的财富,机会取决于自己平日的观察和不断学习的商业知识!

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