林峰：分权度假和度假地产众筹 引领旅游地产新时代

 

　　林峰院长发表《分权度假与度假地产众筹》主题演讲

 

　　以下为主要观点

 

　　一、中国已经进入大众度假时代

 

　　第一，经济收入及中等收入人群的增长，为度假经济时代的来临奠定了基础。2014年中国人均GDP是7485美元，超过5000美元，预计2020年将破万，这为我国休闲度假的发展提供了强劲的经济基础。

 

　　第二，中国已经进入大众度假时代，休闲度假生活成为民生的重要组成部分。高速的经济增长下，我国的休闲度假占旅游总人次中比例大幅提升。2014年，休闲与度假旅游在整个产业中占28%，到2020年这个占比将达到38.9%，到2030年将达到三分之二，67%左右的比例。换言之，旅游以每年12-15%的速度增长，而休闲度假在这个基础上还要叠加一个加速度，其市场增长速度大概超过20%。

 

　　二、大众度假市场正在形成

 

　　五大度假市场已经形成

 

　　1. 两个黄金周市场：14天时间，有多种业态参与，市场非常巨大。

 

　　2. 学生假期市场：以学生为主体构建的一个巨大的度假群体，构成每年2-3个月的寒暑假。亲子是家庭旅游的主线，每到寒暑假都会有一个爆发，今后的发展潜力也会越来越大。

 

　　3. 银发度假市场：针对的是55-70岁之间的“健康老人”，这一年龄群体具备较强的度假消费能力，他们追求的是乐老生活，因此，既是养老市场，也是度假市场，同时还是一个养生市场，也就是绿维创景所说的“度假型养老”，这个交叉的市场还在逐步扩张。

 

　　4. 带薪度假市场：中央对落实带薪休假非常重视，只要人大开会一定呼吁落实带薪休假，而国民休闲纲要非常明确，2020年全面落实带薪休假。全国就业人口8亿人，带薪休假职工每年增加10%，就将增加8000万度假人口，每人拥有10-15天的带薪度假时间，由此释放出来的带薪度假市场是非常大的。目前，大众度假最重要的问题是有钱没闲，带薪休假释放出来的不是钱而是时间，因此，大规模的推行带薪休假，将会极大的推动大众度假市场的形成。

 

　　5. 自由职业者度假：中国现今就业群体中有20%-30%左右的人在从事自由职业，时间比较自由，可以一边工作一边旅行。

 

　　新常态下，需要新的经济增长点，度假市场就是一个非常好的引擎。但时间的缺乏，已经成为了这一市场发展最大的障碍之一。通过带薪度假的时间提供，可以大幅度的释放度假人群。若一年增加10%，就意味着8000万人拥有十天到十五天的带薪度假时间，这个由此释放出来的带薪度假市场是非常大的。为此我们相信未来三到五年，中央的政策会越来越强化，强制执行带薪休假，必将成为中国的必然之路。因为这一条政策是一个社会政策，并不需要资金，只需要政府拿出一套办法来实施，就能够释放巨大的市场需求，来作为引擎带动越来越困难的经济获得发展。因此，我们认为度假市场正在大幅度形成，而这个度假市场我称之为大众度假市场。

 

　　三、度假地产未来发展空间巨大

 

　　度假意味着旅游的时间不是一天两天，而是五天、七天、半个月、一个月、两个月甚至三个月，这样的一个相对长时的度假，第一需求是旅居，住下来再玩，这样的居住与地产就有了更深层次的关系，地产的价值和整个度假市场之间的关系也完全不一样了。对于短期度假市场更多的是吃住行这几个主要要素，对于超过七天甚至十天以上的中长线度假市场，还涉及社交、养生运动、医疗、社区服务等配套。因此，度假市场和由此形成的度假地产、度假社区和度假综合体，与传统的旅游地产是完全不一样的。

 

　　在这里，我提一个观点，我一直反对旅游地产这个概念。原因很简单，在旅游区、景区做住宅地产是制造垃圾，那不是真正有价值的地产，结果造成鬼楼肆意增长，这是时代的错误。相反，度假地产是一种真正的产业融合的有价值的发展结构，因此在未来度假地产仍然有很大的发展空间和价值。

 

　　四、分权度假与度假地产众筹——“分权宝”度假众筹交换平台模式

 

　　1、度假地产销售的解决之道

 

　　目前，度假地产销售面临的四大困境，可归纳为：一是产权和使用权分离，买了旅游地产却不需要长期居住，闲置房产如何管理经营困扰着购房者；二是度假交换的问题，在一个地方买房，但希望去全球旅游，怎样保证换住权益；三是经营的问题，目前大多数旅游地产的“回租”经营，实际上是一种融资方式，收益率还不如银行利率高，因此如何实现较高的收益成为很大问题；四是总房价高的问题，可以说总房价高挡住了80%的家庭。

 

　　面临这些问题，如何破解？绿维创景推出了一个众筹平台——分权宝，用拆分的手法，将您的房子纳入交换体系，让一个地方的房子“飞”起来。其核心就是把卖房子变成卖旅行，把卖房子变成卖度假，将难以去化的度假地产变成社会真正需要的一种产品，我们称之为以房产投资为依托的度假生活转换模式。如何实现这样一种转换？

 

　　第一，酒店化经营。用酒店管理的模式和标准，将房子有效的分拆，并对所有房子进行处理；同时采用标准化的价格、标准化的经营服务，使得出租和转让的时候相对来说比较容易。

 

　　第二，产权分割。一套房子分为10份、13份或52份，共同拥有产权。

 

　　第三，时权交换。房子有两个权，一个是产权，一个是时权。如何把产权和时权分离，交换时权而不是产权，是最大的问题。

 

　　第四，旅行服务。交换不仅仅是房间的交换，能不能实现用旅行服务去交换，这是我们想做的。