2018年07月12日    21世纪经济报道     
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本报记者 张晓玲 
实习生 林诗苑 黎玉莹 深圳、广州报道

19.7%股权,138亿,这是中国平安给总资产3000多亿的产业运营商华夏幸福的估值。

23.65元/股的交易价格,比前一个交易日折让5%,更比今年的高位低了50%。

7月10日华夏幸福公告平安入股后,刺激股价涨停,但第二日即回落。

得到平安输血,今年3月以来频传资金链紧张的华夏幸福,渡过了惊险的一关。而更多的中小地产商,却面临钱紧的局面。

“房企的资金压力相比2015-2016年大幅收紧。”中原地产等机构预计,今年还将会出现多宗股权融资,中小房企被兼并的案例。

开发商钱有多紧?

2018年中国开发商的资金压力,从华夏幸福的案例可以窥见。

华夏幸福2017年销售1538亿,在易居房企销售排行中位列第九;今年上半年销售825亿,排名第十一。

这么一家千亿级别的开发商,过去的几个月里频传资金紧张,并在4月初引发上交所18问。

华夏幸福2017年财报显示,公司全年经营活动产生的现金流净额为-162亿元,近三年首次为负。据此,上交所要求华夏幸福解释相关原因、影响,以及应对的措施。

几个月后,平安突击入股,拿下华夏幸福近20%股权,外界普遍认为,这有利于缓解公司的资金压力。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,华夏幸福的股权转让,可以明显改善企业的资金状况;这也给其他房企做了提醒,2018年最重要的工作将是降低杠杆率。

2018年以来,随着降杠杆的持续,监管层严控银行信贷和信托等表外资金违规进入房地产市场,开发商国内融资渠道全线收紧。

“现在开发贷也很难拿了,基本只给大开发商,我们公司今年以来都是在香港做一些银团贷款。”广东一家民营房企向21世纪经济报道表示。

今年房企发行信用债也不容易。海通证券统计显示,年初至6月8日,房企公司债中止21次,其中碧桂园、花样年、美的置业、广东珠江中止两次,中止金额1510亿元。

从年初开始,大量开发商便已转向海外融资。中原地产研究中心统计, 2018年前5月,房企海外资本市场融资数据达到了71笔,共293.72亿美元,同比2017年1-5月的31笔、127.85亿美元上涨幅度达到了130%。5月单月发行金额就达到了32.9亿美元。

一边是融资难,一边是房企的资金需求放大。在规模化竞争格局加剧的背景下,房企拿地对资金的需求更加迫切。

上半年土地市场信息显示,百强房企依然在非常明显地拿地加速过程中。据中原统计,截至6月27日,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,30家房企合计拿地金额高达7594亿元。其中拿地超过200亿的房企就多达14家。

不过,从拿地销售比来看,克而瑞数据显示,2018年1-6月销售百强房企平均拿地销售比为0.45,低于去年的0.53,前30强更是大幅下滑;而销售排名在50以后的房企拿地销售比达到0.6,高于2017年的0.48。

可以看出,大型房企在融资收紧的情况下,投资相对谨慎。而小房企在做最后的冲刺,希望突破规模瓶颈。但在当前,放大杠杆拿地风险显然也大了。

“我们公司今年不仅销售额目标定得不高,就比去年高一点,而且我们认为,今年市场风险较高,拿地方面也是非常谨慎,拿地金额占当期销售金额比例不能超过40%。”深圳一家大型房企内部人士透露。

偿债高峰已至

2018年,房企不仅面临融资难,还将迎来偿债高峰。前两年货币宽松狂欢借的债,要开始还了。

海通证券统计,年初至今地产公司债总偿还量已高达1058亿元,超过2017年全年偿还量699亿元。

假设回售行权总量中的40%需要在当期偿还,则预计2018-2021年地产公司债券偿还压力分别达到3720亿元、4264亿元、4467亿元、4971亿元,2018年偿付压力已上升。

海通证券分析师涂力磊认为,目前行业销售维持小幅增长,蓝筹地产企业销售维持高速增长,可对冲部分债务压力。

房企的压力测试也提上了日程。海通证券选取了19家房企测算发现,2018一季度,净负债率大于100%的公司有14家,但龙头类企业万科A、保利地产、华夏幸福、金地集团等净负债率出现下行。

短期偿付能力小于1的公司分别有9, 短期偿付能力小于1意味着手头货币资金不足以覆盖短期负债及一年内到期流动负债,存在一定风险。其中万科A、保利地产、华夏幸福、金地集团、滨江集团、首开股份、 广宇集团等无短期偿付压力。

对于2018年房地产市场的艰难,大型地产公司基本都有预见。

6月初,金地集团董事长凌克向21世纪经济报道表示,防范风险,是公司今年的重点工作之一。

金地的策略是,这个阶段会把总资产负债率控制在60%-70%之间,净资产负债率在50%-80%之间。

万科更早就已未雨绸缪。截至2017年底,万科净负债率低至8.8%。

在6月29日的股东大会上,万科总裁祝九胜表示,因为预知到今年的资金环境不会宽松,公司提前做了准备,未来公司还有空间去进行更多的投资。如果有好的并购机会,也会大胆获取。

随机读管理故事:《耳聋的青蛙》
有一次,有一群青蛙比赛爬上一座高塔。

许多人聚集在高塔周围观看。他们不相信参赛的青蛙能登上塔顶,于是大声喊"别费劲啦!你们这些青蛙是不可能到达终点的!"听到这些话,一些青蛙开始退出比赛。但有一些青蛙还在坚持,向塔顶前进。

观众们继续在喊:"别费劲啦!你们也不会成功的!"随后不久,青蛙陆续放慢脚步,放弃了比赛,此时只剩下一只青蛙还在默默地向上爬,而且越爬越有劲。

接近终点的塔顶了,那只青蛙用尽全力终于登上了塔顶。此时塔下群众一片欢呼声,歌颂这位青蛙英雄。

人们好奇地想知道这只青蛙是如何坚持下来的。于是对它进行专访在,此时人们发现:原来这只青蛙是个"聋子"!

管理故事哲理

切记,什么时候都是自己才是自己的主人,永远不要让别人的悲观情绪毁掉你心中最美好的希望。对于新晋升的管理者也是如此。以前的同事,成了自己的下属。这种角色的转换完成之前,尤其是过渡期,新工作难以开展,抱怨也逐渐增多,以致于最后可能都怀疑自己根本不是当管理层的料儿。这时候,再加上身边某些心怀不轨的人,在边上私下谈论、扇风点火,事情往往会朝坏的方向发展。所以,如果有人说你无法实现自己的梦想,那么不妨就"装聋作哑"吧,于公于私都有好处。

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