2020年09月20日    秦虹 新浪财经     
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CMF宏观经济热点问题研讨会(第9期)于7月9日举行。主题为:房地产市场的超级分化与坚定调控。中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛(CMF)主要成员、住建部政策研究中心原主任秦虹出席并做了题为“中国房地产市场的超级分化与坚定调控”的报告。

报告显示,随着疫情基本得到控制,各行各业全面复产复工,房地产市场也正在快速恢复,而且相关指标的表现都相对不错。值得注意的是,在市场恢复的过程中,头部企业、大型城市优势明显,资源聚集效应进一步加剧,房地产市场的超级分化格局进一步得到强化。

主要体现在以下五个方面。第一,企业市场占有率的分化格局。2020年上半年,在全国商品房销售面积仍是负增长的情况下,按全口径销售额计算,排名前3大房企的门槛提高了8.9个百分点,前10大房企提高了6.2个百分点,头部房企市场占有率进一步提高。

第二,企业融资成本的分化格局。房企融资成本随着规模的增大而降低,数据显示,2019年Top10企业综合融资成本率均值为5.4%,显著低于Top11-30企业的7.01%与Top31-50企业的7.30%。根据中国指数研究院监测,近年万科、保利、中海、华润置地等头部企业综合融资成本均低于5%,优势显著。与2015年相比,2018年Top10企业信用债债务成本仅增加约1个百分点,而Top31-50企业则增加近2个百分点,融资成本分化加剧。

第三,企业土地储备的分化格局。一,企业规模越大,获地的能力越强。2020年1-4月,仅排名前30的房企拿地数量占到前50名企业拿地数量的84%。2020 年 1-5 月,前10 企业拿地总额3415 亿元,占TOP50 企业的 36.9%。房地产大企业在复产复工,增加投资的能力方面远远高于中小企业。

二,大企业不仅拿地数量多,而且在地价方面优势明显。从楼面地价均值看,前10企业的土地成本显著低于排名11-50企业,约为后者的30%-50%。2020年1-4月前10大房企拿地的平均楼面地价也远远低于其他规模企业,说明了土地成本在企业间的分化。

三,大企业地级以上城市覆盖率远高于中小企业。大企业拿地的楼面地价均值存在成本优势,并不代表这些企业是在低地价地区拿的土地,主要是由于这些大企业整合资源的能力较强、投资时点的把握能力较强。2019年前10大房企在地级以上城市的覆盖率为36%,远远高于排名11-50的企业。

第四,企业盈利能力的分化格局。龙头企业一方面受益于规模效益,土地成本、融资成本、期间费用等均处于行业较低水平;另一方面,通过优化管控模式、加快周转效率等,降本增效,相比中小企业能够更加有效促进企业盈利水平的提升。2019年规模较大企业土地成本处于行业较低水平。前10 企业、11-30 企业土地成本占销售均价的比重处于行业较低水平,这为后期更高的盈利水平留足了更多的空间。

第五,不同城市房地产市场的分化格局。一,不同城市供需关系分化明显,城市市场过热与趋冷并存。当前房地产市场的超级分化不仅表现在企业层面,也反映在城市层面。由于产业和人口的集聚特点所决定,不同城市房地产市场的供求格局差距很大,部分城市供求关系紧张,城市仍需采取限价控价的措施。而另外一些城市,由于经济活力不足和新增人口的减少,房地产市场需求减弱,交易低迷,房价面临下跌压力。2015年之后长三角、珠三角、中原、成渝等地新增人口不减,占比持续增大,支撑了当地房地产市场的发展。辽中南、哈长地区则面临人口流出困境,这些区域的非省会城市的人口流出形势更加严峻。

二,不同城市房地产库存和风险分化明显。城市房地产市场的分化不仅表现在成交量和价格方面,还表现在未来不同城市房地产库存和风险的差异。具体来看,截至2020年3月末,一线城市短期库存去化时间为12.6个月,较去年四季度末提升0.1个月。二线代表城市短期库存去化时间为10.6个月,较去年四季度末提升0.6个月。三四线代表城市短期库存去化时间为13.6个月,较去年四季度末提升0.9个月,去化时间自2018年6月以来持续提升。

报告认为,我国房地产市场的超级分化将使调控的背景发生深刻变化。一方面,大企业具有产品创新、服务效能优化、运营更加精细等优势,土地、金融和市场资源将进一步向头部企业集。在当前不确定性增大的环境下,大型企业把握机会的能力更加,也将进一步加速行业整合。另一方面,不同城市供需关系分化明显,城市市场过热与趋冷并存也意味着政策仍需保持定力,防范部分热点城市短期内的市场升温。

报告分析认为,超级分化的市场格局下,结构性风险更加凸显,调控的定力和对精准度的要求进一步提升。也正因如此,2020年两会政府工作报告再提房住不炒,因城施策和促进房产市场平稳健康发展的政策要求。房住不炒是大基调,因城施策则充分考虑到了超级分化的市场格局。这充分表明了,未来我国房地产市场行业将在较长时间内呈现出“市场超级分化与政策坚定调控”并存的特征。

在房地产市场的坚定调控方面。在中央层面上,鉴于历史的经验教训,此轮调控充分显现了中央的政策定力。中央政治局在4月份的会议中重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,严控资金违规流入房地产。5月10日,央行发布《一季度货币政策执行报告》指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。4月20号深圳监管部门要求当地银行业对房抵经营贷违规流入楼市情况,开展全面排查。之后,四川、上海等地的监管也采取了类似的严管措施,对资金违规流入房地产进行严密管控。5月,两会政府工作报告也提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”

地方层面,目前的房地产政策主要集中在供给端,土地政策成为因城施策的主要空间所在,包括采取积极推地的举措,加快土地招拍挂;通过减少土地拍卖保证金金额的政策,降低购地门槛;通过缓交、分期交纳土地出让金等政策,缓解开发企业购地压力;通过简化用地审批程序等政策,加快新开工速度;通过放宽预售条件等政策,加快销售等。需求端方面,政策的出台和实施都相对谨慎,各地发布的降低购房首付比等楼市放松措施均未获得执行,人才政策成为地方在需求端活跃房地产市场的主要政策。

在未来调控政策方向上面。报告认为,中长期来看,当前我国房价处于高位,房地产市场根本的矛盾并未得到实质性解决。根据央行的数据,我国个人购房贷款余额占金融机构贷款余额的比重从2011年的13%快速上升到2019年19.7%,房贷收入比从2005年14%上升到2019年的46%。最近央行公布的调查也表明,2019年我国76.8%的居民家庭拥有住房贷款,户均家庭住房贷款余额占家庭总负债的75.9%。

因此,保持房价的稳定对我国经济社会的稳定和金融安全至关重要。在此背景下,未来房地产市场仍需坚定调控方向,在施策方向上需要保持“五个不变”。

报告提出,第一,应“房住不炒,战略定位不变。政策关键在“炒”字,防止炒房反弹。经过近几年精准施策,房地产调控已取得明显成效。当前,在货币政策宽松,房地产市场超级分化的格局下,具有“炒”作空间的城市主要是部分人口快速集中流入的城市,在这些城市坚持抑制“炒”的调控政策不能放松。

报告分析称,炒房的必要条件有三个,一是有杠杆支持,二是有获利空间,三是有反复交易的机会。当前在需求端实行限贷、限价、限售、限购等措施都有利于控制炒作,所以在房价上涨有压力的城市不应放松已有的调控政策。在防止“炒”的反弹的同时,还要落实好“住”的需求。要明确“居住优先”的政策导向,在住房保障和农民工市民化等方面完善政策,并支持其他居民的自住需求。疫情之后,居民对住房改善需求上升,住宅产品在提高绿色和智能标准、灵活可变户型、健康安全住区、完善教育、商业和养老社区配套、提升物业服务水平、打造5分钟生活圈等方面应有进一步提高。

第二,“租售并举”的供给体系不变。政策关键在“租”字,发展好住房租赁市场。租赁是解决新就业职工和新市民住房需求的重要之策,在人口净流入的大中城市租赁需求旺盛,但在供给方面仍存在着不足、错配和不规范等问题。发展住房租赁市场,要加快推进行业监管、行业规范、行业标准、行业税收等方面政策法规的建立;确立行业产品的分级定档机制,品牌评估机制,为行业进入社会投资做好准备;要盘活存量低效物业,落实政策,使城市的核心区大量的商业用房和老的工业用房,按照政策转换为租赁式公寓;加快住房租赁信息平台建设,统一相关信息数据标准,为行业主管部门决策和企业经营提供参考等。对提供长租服务的租赁企业来讲,在充分利用科技力量,提升管理效率,降低运营成本,提供多元化的增值服务,拓展盈利空间,精准定位客户提高服务效率,提供多层次的产品服务满足不同用户租房需求等也有较大的提升空间。

第三,“因城施策”的调控机制不变。政策关键在“城”字,城市政府对当地房地产市场平稳负总责。当前及今后城市房地产市场呈超级分化格局,城市政府对当地房地产市场发展应当有一定的预见性,按照“人、地、房”挂钩的原则,制定和落实土地供给规划,明确住房供应体系,减少供求错配,针对本地市场,动态精准施策,提高宜居水平,在供求关系严重紧张的城市,应以都市圈为范围,统筹核心城市与周边中小城市房地产市场发展,建立统一协调的房地产管控体系和目标,实现房地产市场高质量发展。

第四、实现“三稳”的调控目标不变。政策关键在“稳”字,防止市场大起大落。稳地价、稳房价、稳预期是中央政府对房地产市场发展的基本要求,也是当前坚持底线思维、增强忧患意识,做好较长时间应对外部环境变化的思想准备和工作准备的重要方面。当前城市房地产市场的超级分化、疫情影响、地方政府对土地财政依赖不减反增、更宽松的货币环境和更严峻的就业形势,几大冲击之下使城市政府实现“三稳”比以往更为艰难。各地各部门应储备市场异常波动下的救济政策和管控政策,着眼长远,促进房地产市场平稳健康发展。

第五、房地产金融政策维持稳健不变。房地产市场历来对货币政策高度的敏感,政策关键在稳房贷利率。从世界经验和我国房地产市场发展的历史过程看,房地产市场的涨跌与利率的执行水平直接相关。虽然为了应对疫情,中央决定稳健的货币政策要更加灵活适度,将综合运用降准降息、再贷款等手段,引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。但考虑到当前的调控方取得成效,利率水平对房地产市场的刺激过于敏感,房地产金融政策的全面宽松化仍需相对谨慎。

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有个盲人经过一条干涸的溪流上的木桥,从桥上摔下,两手抓住了桥栏。他战战兢兢地抓紧栏杆,自己估计松手后肯定会掉进深渊里。过路人告诉他:“别害怕,只管撒手好了,下面就是平地。”

盲人不相信,紧抓着栏杆高声呼叫。时间长了,手上累得没力气了,一松手就落到桥下干涸的地面上。于是他自己也笑起来,说:“嗨!早知道桥下就是干涸地面,何必让自己受这么长时间的罪。”

管理故事哲理

这个盲人是有些夸张,但企业管理中常常会遇到相同的境遇,不敢“往下看”,宁可把下面想的恐怖点,预期相信是安全,不如相信这个是危险的,所谓的忧患意识,要把问题想得更加复杂点,把问题想得更加困难点,这从某种角度而言没有错,但对企业战略来说是存在问题。

企业战略过程中对于未来预估,往往会采取相应的措施,某种预估将会对当下的行为发生扭曲,企业会将大量的人力和物力用在可能无谓的因素上。宁可想得复杂点,不要想得太容易,这种思维其实是掉以轻心的反面,中国人有句话叫船到桥头自然直,这其实就是中国人的思维模式,从另一角度而言是“阿Q”,但在企业管理中,若没有这种阿Q精神,做事情可能会事倍功半,当然有这种阿Q精神,成事的概率也可能大大降低。

因此灰天鹅现象在当下信息如此之多,管理理论与模式如此之多的当下,企业着眼于当下的未来预估,将成为企业发展过程中核心要解决的问题。

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