房企“找钱”要补课

　　 房地产企业 想要轻易获得银行贷款的时代似乎已经结束了，央行和银监会对30个省市自治区的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，另外的自筹资金主要由商品房 销售 收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，银行给予房地产企业的贷款已经远远超过房地产总投资40%的国际通行标准，银行已经清楚地意识到了自身的风险，这意味着房地产企业将在 资本市场 上另谋出路。

　　在我国，房地产金融理论的概念似乎没有深入人心，这源于 房地产行业 在之前数十年发展中没有受过较大的金融波折，房地产企业一直依赖债务性融资获得峰回路转的机会。然而，在成交量下滑、银行金融政策紧缩的情况下，房地产企业面对资本压力能否依然笑傲江湖呢？

　　答案是并不乐观，2011年以来， 金融市场 利率不断上升，很多银行在中长期贷款市场上拍卖信贷额度，贷款发放的利率往往较基准利率上浮20%左右。另外SHIBOR的隔夜利率从去年12月初的1.9%左右上升到2011年1月底的7.7%左右，呈现出资金面紧张的态势。

　　从目前国内房地产资本结构来看，融资渠道相对还是比较单一的。除了银行贷款就是自筹资金，大多企业自筹资金的模式是通过民间借贷，其融资成本高达20%以上，在当前房价下挫的态势下，高额的融资成本无疑是一块巨大的鸡肋。因此房地产企业必须在融资渠道上进行探索与拓宽，寻找适合自身发展的融资模式。

　　目前我国房地产具有可行性的融资模式主要由债务性融资与权益性融资两大类构成。

　　债务性融资是以到期偿还本息的模式为主，其融资渠道包括银行贷款、债券融资和债务式信托。由于我国房地产过于依赖银行借贷，借贷比例远超于房地产总投资40%的国际标准，房地产企业要想轻易获得银行贷款几乎是不可能了。因此，对于资金紧张，民间融资无法满足庞大的资本需求时，房地产企业可以考虑债券融资与信托融资渠道。债券与信托融资具有独特的优势。一是可以引入海外基金来完成项目的前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合包装有推动作用；二是结算灵活，可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，同时条件成熟可以包装项目 上市 ，2011年一些在香港上市的内地开发商便纷纷发行海外债券、票据及信托、基金。但是债券融资与信托融资更多的是适合大型房地产公司，因为一是债券与信托融资的门槛较高，《公司法》规定国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行债券资格，并对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制；二是债券与信托融资的成本较高，以恒大地产为例，今年1月14日发行的5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，在2010年1月和4月恒大先后两次发行共13.5亿美元债券时的利率竟高达13%。

　　有统计显示，2010年全年，共有18家房企在港进行融资，占香港主要内地房地产股票的一半左右，集资总金额高达765亿元，较2009年的375.4亿元大幅增加104%。但海外融资成本一路走高，有的房企融资成本高达15%。所以债券与信托融资更适合大型上市企业与优质商业地产，而对于中小房企来说有些望尘莫及。

　　权益融资是房地产企业在资本吃紧的情况下，通过扩大企业的所有权益来吸引新的投资者，投资者以入股的方式注入开发资金获取相应的开发收益，包括企业合作开发、权益式信托和房地产基金。对于中小房地产企业来说，如果资本到了无法周转的时候或许可以考虑权益性融资渠道。目前国内很多房地产企业已经开始了项目合作开发与股权合作开发模式，这其中有中小房地产企业，也有很多大型房地产企业，如绿城房产在2009年37个土地项目中，有24个是通过合作开发运营的。房地产企业通过项目合作来解决资金压力与市场风险将成为未来房地产发展的一个趋势，尤其在城市综合体开发与大型商业项目开发上更为突出。

　　另外，房地产企业的并购也将成为中国房地产企业转型的重要标志。在两年前的金融危机中，浙江南都地产以40亿身价被万科并购，成立了浙江万科南都房产集团有限公司来开发浙江及上海市场。此后万科加大了并购步伐，仅2010年就有20多笔收购案例。同样作为房地产领头企业的金地集团、恒大地产、富力地产也不甘示弱，纷纷加快了收购的速度，2010年金地集团收购了东莞市金地宝岛房地产有限公司20%股权和珠海市和嘉达投资咨询有限公司51%的股权。恒大地产的全资子公司盛誉(BVI)有限公司以19亿元收购佳兆业集团旗下的广州商业地产项目佳兆业广场。根据国内 私募 机构的数据显示，2010年度，房地产行业共完成84起并购案例，并购金额为169.2亿元。而2011年房地产并购速度更是加剧，截至2011年3月10日，逾30家房地产上市公司公布对外投资及收购方案，涉及交易金额高达约300亿元。房地产行业并购的案例中，一般都是房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。由此可见，房地产的资本渠道成了房地产企业生存与发展的空间。

　　一个个融资渠道正在被先行者发现。万科、富力、恒大、绿城、雅居乐、碧桂园、龙湖等房企演绎了一幕幕资本传奇。中国房地产市场的理性回归是必然趋势，在这个过程中将有很多中小房企被挤出房地产市场，生存下来的企业将向规模化、战略化、品牌化方向发展，但不管往哪一个方向发展，资本是这个产业的永恒门槛，房地产企业要想在融资模式上有所突破并能成功地驾驭各渠道的发展与风险，需要补足房地产金融这门关键的课程。

　　（郑荣华 作者为资深财经评论人）