中国房地产开发集团总裁 《地产商业模式》 提供专业企业内训,政府培训。 13439064501 陈老师
  2020年07月17日    光宇吐楼市     
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房子是用来住的不是用来炒的这个定位已经老生常谈了,要想有实质性突破却非常难,但是我们可以看到房地产在一步步发生改变,至少在向好。
尤其是对于经济增长过度依赖房地产,国家可以说做出了巨大的努力。对于房住不炒三令五申,希望大家都能真正认识到房住不炒的真谛。最近,央行等八部委更是发布,把经营重心和信贷资源从房地产等转移到实体。
6月1日,中国人民银行、银保监会、发展改革委、工业和信息化部、财政部、市场监管总局、证监会、外汇局联合发布关于进一步强化中小微企业金融服务的指导意见。
按照金融供给侧结构性改革要求,把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方融资平台,转移到中小微企业等实体经济领域,实现信贷资源增量优化、存量重组。
5月26日,银保监会有关部门负责人表示,今年是打好防范化解金融风险攻坚战收官之年,其中就重点提到了,坚决落实“房住不炒”要求,持续遏制房地产金融化泡泡化。
如果房地产不再有金融上的支持,可想而知,无异于釜底抽薪,毕竟过去这么多年,都是这么做的,是因为房子早就不是房子,早就成了有钱人炒作的工具,成为投资品金融品。
那么房地产该怎么办呢?我们不妨先看看海南是怎么做的。
6月1日,国家印发《海南自由贸易港建设总体方案》,方案指出,要加快金融改革创新。支持住房租赁金融业务创新和规范发展,支持发展房地产投资信托基金(REITs)。针对高端产业人才,实行更加开放的人才和停居留政策。
有人的地方就需要住房,把停居留政策当成吸引高端产业人才的条件,也同时意味着房子对人才的吸引力,不少城市都在这样做,但是海南可能将再次走在时代的前锋。
我们都知道,海南是我国最大的经济特区,具有实施全面深化改革和实施最高水平开放政策的独特优势。最重要的是,很可能将让房地产进入一个新的阶段,房地产资产证券化。
房地产资产证券化这个概念大家都不陌生,但是国内却迟迟未推进,原因有很多,尽管专家们一直在呼吁。说实话,房地产摆脱传统的模式,走向新的时代或是大势所趋,但该如何创新却值得探讨。
全国摆脱房地产都已经不知说了多少回了,我记得,2018年,31省份“经济对房地产依赖度”排名:海南最高。为了减少对房地产的依赖,海南对房地产调控可谓是不遗余力,限购、限售、限价、限贷,各地开展房地产市场专项整治,重点打击包括投机炒房、房地产“黑中介”。
正因为曾经对房地产的高依赖,才让其痛定思痛,有更大动力去寻找新的经济增长点。那么,房地产创新无疑势在必行。如果没有REITs这一金融工具,租赁住房就很难搞好。通过一定的金融创新满足高端人才的停居留,这在全国将趟出一条新路,我相信海南。弱化“房地产依赖”后,域内现存的房地产业谋划转型。
具体表现在,2020年1~4月海南省房地产开发投资累计同比下滑19%,这是在2019年同期已下跌34%的基础上的持续收缩。2020年1-4月,商品房销售额累计同比下跌45%,也是连续第三年同比下跌。
对于房地产的依赖在降低,那么就需要其他方面来补充。信贷集中度风险需要通过资产证券化的“直融化”方式来化解。在新经济增长制度的安排下,传统房地产市场已不再是金融市场资源配置重地。海南作为全国最早开放的一批口岸区域,由于长期没有产业进驻,导致全省发展进展缓慢,逐渐进入依赖房地产的阶段。此次总体方案,保障海南发展或许不再是一句口号,甚至可能还会为其他地方提供新的思路。
曾任房改课题组的组长的北大教授孟晓苏一直在呼吁,要建立房地产市场调控的长效机制,首先是坚持推动住房改革,并且把房改的作用从城镇发展到农村,推动新城镇改革。其次,面对着不断上涨的房价,要解决多渠道供应、多层次需求的问题。第三,经济发展要增添新动能,让农民也能享受到房地产开发所带来的经济收益。第四,通过证券化的办法让老百姓的房屋进入到证券市场,变成老百姓买卖证券,由基金持有房产。房地产企业可以通过开发,最后通过REITs转给社会基金所持有。
有不少网友会担心,如果让房地产证券化,会不会更加刺激炒房者行为呢?孟晓苏认为,“我从来不支持人们去炒房,居民买房就应当是为住的需求。不炒房与不卖房是两码事,做到房住不炒还有更好的办法,比如进行租赁房的资产证券化,居民买卖的是基金受益权证即‘REITs’,不必都是买卖房屋,‘房子是用来住的’就会得到更好落实。”只有当老百姓买卖的是证券而不是房屋的时候,才能真正从制度上实现房子是用来住的,不是用来炒的。
其实,说实话,虽然这些年一直诟病房地产金融投资化,但是房地产金融没错,投资也没错,房子本身就兼具自住和投资属性,只是后来被过度投资化了。我的理想是,老百姓的房子就是用来住的,投资告别“炒房时代”,进入“理性投资时代”,即房地产投资的证券化,房地产的融资趋势也从银行为主的间接融资转向以信托、基金为主的直接融资。
有人说,房地产证券化,将个人炒房的钱由需求转向供给,有利于抑制房价增长;另一方面房地产直接融资渠道的增加也降低了行业风险。当然也有人认为可能会助长炒作之风。这个我觉得确实有必要在监管上做好防范措施,但应该鼓励一切有利于市场发展的创新。
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