第一部分 投资项目全生命周期管理
一、投资项目开发期
（一）建筑市场宏观分析
1.建筑市场回顾：建筑业正在加速进入存量时代
建筑市场波士顿矩阵分析
2.建筑市场新变化：成为“唯一”，而非“第一”
3.法国万喜“投建营一体化”转型升级经验
4.建企“四走”战略：走精、走高、走宽和走远
5. 建企转型升级案例分析
6.“十四五”发展机会：按企业战略选择投资项目
7. 建企转型升级路径：创新开拓蓝海市场
8.开拓蓝海市场创新思维
9.开拓蓝海市场案例分析
（二）政府基建投资模式
1.建设模式:地方政府基础设施项目建设与支出模式
2.融资模式:地方政府基础设施项目合规性融资模式
3.地方政府专项债政策要点解读:九大投向+三增项
4.银保监15号文要点解读:严禁新增地方政府隐债
(1)防范隐性债务融资的负面清单:八条“红线”
(2)15号文对城投的影响:城投融资的“三道红线”
(3)化解地方政府隐性债务的有效途径
5.财金40号文解读:非传统投融资模式不得新增隐债
6.国办20号文要点解读:缓解基层财政压力
7.国发12号要点解读:金融机构利好政策
8. PPP新规:财金119号文要点解读
(1)财金119号文责任清单
(2)财金119号文负面清单
（三）投资项目开发技巧
1.基础设施投资分类:从投资主体的角度划分
2.投建营一体化模式:投资项目主要操作流程
3.投资平台运作重点:八大投资环节运作目标
4.投资项目决策原则: 积极、慎重、稳妥
5.如何跟踪好项目？从项目规划阶段开始跟踪
6.如何策划好项目？选择合规模式向政府推介
7.如何开发好项目？“三三三”投资开发技巧
8.投资项目三层对接:
政企双方高层、中层和专家层对接技巧分享
9.投资项目三性论证:实现从跟项目向造项目转型
和政府方共同培育项目，提供一体化解决方案
(1)项目可投性:聚焦客户价值，塑造竞争优势
实现“项目全生命周期总成本领先”
- 投资项目现金流入、流出分析
- 投资项目两大决策指标分析：
全部投资内部收益率指标、自有资金内部收益率指标
- 实现“两不一出”的技巧:不担保、不回购、项目出表
(2)项目可融性:金融机构关注点:合规性、可靠性、充足性
(3)风险可控性:决策主要依据,投资项目核心风险分析
10.项目三期经营:开发期、建设期和运营期经营
11.投资三得经验:通过项目精准营销,实现投资目标
二、投资项目建设期
（一）投资项目政府监管要点
（二）投资项目四证办理时点
（三）投资项目建设期难点分析:项目融资与投资控制
（四）投资项目表外融资方法
1.项目融资基本概念
2.项目融资与传统融资
3.无追索与有限追索
4.无追索权项目融资案例分析
5.有限追索权项目融资案例分析
6.表外融资目的
7.表外融资案例
8.传统融资方式
9.项目融资方式
10.表外融资概念
11.表外融资意义
12.投资项目出表案例分析
13.投资项目导入产业基金案例分析
14.互动式讨论：小投资带动大项目的实施方案
（五）投资项目再融资方法
1.项目再融资的概念
2.项目再融资分类：
前期再融资、建设期再融资、运营期再融资
3.再融资的动因
4.再融资的方式
5.投资项目运营期ABS再融资案例分析
（六）投资项目计划与控制要点
（七）投资项目造价管理要点
1.项目造价管理模式
2.传统模式：全过程造价管理
3.传统模式：前期工作流程
4.传统模式：建设项目总投资
5.投资模式：全生命周期造价管理
6.决策、设计对投资的影响
7.投资估算、概算和预算
8.超估、超概主要原因
9.超估算项目审批流程
10.超估算两评一案处理流程
11.超概算项目审批流程
12.超估、超概破解对策
13.投资项目计价模式
14.项目全部建设成本
15.投资项目优化设计
16.投资项目优化设计案例一
17.投资项目优化设计案例二
18.投资项目限额设计
19.投资项目年度运营成本
20.全生命周期造价管理案例
21.互动式讨论：投资项目超概案例互动分析
三、投资项目运营期
（一）项目公司运营管理
1.SPV治理主要特征
2.SPV治理具体形式
3.投资项目组织架构
4.项目公司治理结构和体系
5.投资项目合同体系
6.投资合同核心条款
7.关注全程跟踪审计
8.投资项目合同再谈判
9.项目公司组织架构
10.SPV建设管理要点
11.SPV运营管理要点
（二）投资项目绩效管理
1.绩效管理基本概念
2.绩效管理实施主体
3.绩效目标、绩效指标
4.绩效评价的阶段与时点
5.绩效评价工作流程
6.按效付费基本方法
7.绩效评价共性指标
8.绩效评价结果运用
9.绩效评价案例分析
（三）社会资本退出路径
1.社会资本退出缘由
2.社会资本退出分类
3.社会资本退出方式
（四）投资项目移交要点
1.投资项目移交范围
2.投资项目移交流程
3.投资项目移交保障
第二部分 投融资创新模式案例分析
（一）片区开发自平衡模式
1.片区开发简介
(1)片区开发三大类:政府主导、市场主导、政企合作
(2)片区开发三模式:1.0模式、2.0模式、3.0模式
2.片区开发自平衡模式分析
(1) 广义“自平衡”
(2) 狭义“自平衡”
(3) 六大适用范围
(4) 投资回报机制
(5) 片区开发自平衡运作概念
3.片区开发三大风险控制方案
(1)土地出让风险控制方案
①发现片区最大开发价值点
②土地使用权取得路径
③土地一级开发流程
④土储操作模式分析
⑤建设用地指标及占补平衡
(2)产业导入难解决方案
(3)项目融资难解决方案
4.片区开发自平衡项目案例分析，重点解读:
多样性投资回报方案、服务费的资金来源、
增量回报机制和最大支付原则
（二）ABO模式案例分析
1.ABO模式基本概念
2.ABO模式项目条件
3.ABO模式操作流程
4.ABO模式合规分析
5.ABO项目落地标志
6. ABO项目开发要点
7.片区开发ABO+合作投资+EPC项目案例分析
8.片区开发ABO+平台控地双项目公司案例分析
（三）F+EPC模式案例分析
1.EPC模式简介
2.F+EPC模式简介
3.F+EPC、EPC+F与投资人+EPC的区别
4.F+EPC合规分析
5.F+EPC垫资型案例分析
6.F+EPC股权型案例分析
7.F+EPC债权型案例分析
8.F+EPC延付型案例分析
9.F+EPC项目成功案例分析
10.F+EPC项目开发要点与风控要点
（四）TOD模式案例分析
1.TOD模式内涵
2.TOD开发原则
3. TOD四大优点
4.TOD开发机遇
5.港铁成功经验
6.地铁申建标准
7.城轨发展趋势
8.TOD+PPP开发模式
9.TOD项目开发要点
10.TOD项目案例综合分析
11.EOD项目实施难点与解决思路
（五）EOD模式案例分析
1.EOD模式内涵
2.EOD核心要点
3.EOD支持政策
4.EOD项目入库核心要件
5.EOD项目财政补贴与融资支持
6.EOD项目开发模式
7.EOD项目开发要点
8.谋划EOD项目的关键点
9.EOD项目平衡资金来源
10.EOD项目案例综合分析
11. EOD项目实施难点与解决思路
（六）答疑
