从需求与供给关系看中国房价

国际上房价与家庭收入比率（房价除以全家收入）应该是4-6倍，而中国目前到房价与收入比率是25倍以上，一家人不吃不喝，要25年才能买得起一套房子。以此来看，中国的房价太高了。

但也有经济学家对此持反对意见。按照最基本的经济理论。任何商品的价格，是由市场的需求方和供应方来决定。如果供应方对商品供应的数量大，而需求方对商品的需求不大，那么商品自然会降价。如果需求方对商品的需求量远远超过供应量，那么商品的价格会不断上涨。

按照经济学家的角度来看，未来中国房子的供应量，远远低于民众的需求数量，这才是房价大涨的根本原因。因此不能拿国外的房价和收入比率来证明中国房价有泡沫。比如，美国土地面积和中国差不多，但美国的可用地面积大大超过中国，而美国人口三亿，只有中国的四分之一不到。美国的购买需求量和供应量比较平缓，没有出现类似中国那样的房产供需的巨大不平衡。因此美国的房价与收入比率远远低于中国是应该的，即便是美国绝对房价低于中国，也是可以理解的。中国的高房价是因为供需关系造成的，这符合市场经济规律。

这里主要的争论点，在于什么才是市场需求。

首先我们要搞清楚的，什么才是经济供需关系中的“供”和“需”的力量。理论上说，商品经济中商品的合理价格，是由市场的需求数量和供应数量所决定。需求量持续增加相对大于供应数量，商品价格自然上升。但这里有个很大的隐蔽前提，那就是，对于不断高升的商品价格，首先，需求者觉得商品的价格是合理的，可以接受的，买得起的。只有在满足这个前提下，商品需求者的“购买意愿”，才会转化为需求者的“购买能力”，商品价格才有继续上升的空间。

一旦需求者感到该商品的价格远远超过合理，不接接受，或者说根本就买不起了，那么需求的一方，其购买需求量就会下降。当供应不变，需求量下降时，那么商品价格就会下降。这才是真正的经济供需的关系。

而上面那些中国经济学家的错误，在哪里呢？他们把民众的“购买意愿”，简单地等同了“购买能力”。在经济的供需关系平衡中，需求方有“购买意愿”，并不等于具有“购买能力”。

比如，一个22岁的中国大学毕业的男性，很喜欢开法拉利跑车，但他的月收入和所有资产，让他根本买不起一辆法拉利跑车。那么他的购买意愿，无法转化为商品经济上的购买能力。另外一位40岁的中国男性，资产有几千万，买一辆法拉利不是问题，可他觉得法拉利车根本不值得买。因此，虽然他有潜在购买法拉利的能力，但因为没有购买意愿，也没有形成对法拉利的购买力。

目前中国的房地产市场就存在这个问题。想买房子的人，的确有很强烈的买房意愿，但房价实在太高，家庭经济收入水平太低，根本买不起，因此民众的购买意愿，没有转化为经济上需求方的购买能力。

可见，在商品经济的供需价格平衡的公式中，所谓的需求方，必须要有足够的“购买能力”，才能算是决定商品价格的供需关系的“需”方。如果一群人，只有“购买意愿”而没有“购买能力”，或者有“购买能力”却没有“购买意愿”，那么这群人就不属于经济定义供需关系中的“需”方。

那么为何中国的房价依然居高不下？这里有“炒房团”的功劳。当大量资金集中进行大规模的炒买时，商品价格就会突然暴涨。比如2008年金融危机前的石油价格，在全世界需求并没有出现明显变化的情况下，一路高攀超过100多美元一桶，这是国际期货炒家大量买进造成的。中国房价的不断高企，在于大量资金的炒作行为严重扭曲了房产市场的供需关系，给市场一种错觉，仿佛市场的“需求量”奇大无比。

虚幻的泡沫的破灭，也是炒房团开始撤资之际。当金融危机爆发，炒家撤出石油期货市场，石油价格顿时暴跌至60多美元一桶。只有当炒房资金撤出房地产市场，真正的供需关系才会水落石出。只有到这时我们才发现，现今的高位房价，根本不是一个客观供需关系下的合理价位，炒家的危害就在于此。