2021年01月09日    税东家徐箐     
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 今天的房地产市场可以说处在一个非常奇妙的时间节点,前几天有消息说相关部门要取消《商品房预售许可证》,这条消息意味着,房地产市场真正进入了整顿阶段,房价回归与老百姓钱袋子相等的时代即将到来了。

  就在人们为之雀跃的时候,市场竟然出现了1元钱的房屋。这是真的吗?

  7月28日“浙江省高级人民法院发布的“一元起拍”司法拍卖竞价规则,即一元起拍,一次拍定。采用无保留价拍卖规则,如无悔拍等特殊情况,只需进行一次拍卖即可成交。此外,为避免偶然性,这些资产还区分动产与不动产,均较网拍司法解释规定的公告期各增加5天。根据浙江省高院的说法,刑事涉案财物在设保留价拍卖规则下,仅评估、“两拍一变”等拍卖程序就需152天。而“一元起拍、一次拍定”规则,从上拍到成交,动产一般为21天,不动产为41天,可以极大提高效率 ”。

  拍的这是好事吗?

  如果从税收角度进行分析,购买这种低价房子的人一定是“先喜后忧”。

  后期再转让的时候,如果销售额回归别墅初期原价,那么此次以1元钱购买的别墅,显然就会在增值额高的情况下,可抵扣的1元购买价格形成增值税、土地增值税的税负增加。如果不转让,那么开征房地产税之后,也一定会增加相应的房地产税。

  房地产税什么时候开征?怎么征?现在是个未知数。

  前财政部部长肖捷曾经明确表示:“房产税将以房屋的评估价值为依据进行征收。”不过截至目前政府并没有给出具体的方案。上海和重庆虽然已经率先开征房地产税,但也只是一个试点。

  有消息说:财政部税政研究室主任张学诞,对于房产税征收以及免征范围提出了个人看法,他认为:

  将“人均免征面积,设定出一个范围来进行分类征收,比如人均免征范围在40㎡~60㎡,如果是个人住房的,税率可在0·2%~1·2%之间,生产用房的税率则可以规定在0·8%~1·2%之间。”

  根据以上建议,可以推导出这样的结果:“假如一家三口人的住房面积超过180㎡的,房子总价按100万元来计算,则每年需要缴纳2000元~1·2万元的税收。”

  这个信号值得存量房者预防!

  按照国际经验有三种征收方式:

  一是按照价值,就是房子的市场价值。

  从价计征的可能性很大,受益者应该是刚性需求低价购房者。

  二是根据房租,房屋出租能值多少钱。

  从租计征的可能性很大,影响者应该是投资房屋出租者。

  三是按照单位,就是按套,一套征多少钱。

  从量计征可能性很大,影响者应该是多套房屋者。

  对此,也有专家认为:“应当根据房地产的当年评估(市场)价值,适用辖区统一税率。税基尽可能放宽,税率以支定收,压至最低,起始约为0.1%-0.5%的实际税率。”

  两者税率约有差异,值得关注!

  对于开征房地产税一直以来争议的焦点是,业主买房的时候,已经一次性付清了房屋70年产权所附加的土地使用出让金,如果还要再缴房地产税,那岂不是重复缴税了吗?

  此观点,言之有理!

  对此,专家解释:“需要我们在开征前后做一个衔接,已经缴纳了70年土地使用出让金的,那么在70年使用期之内,这一部分就不用交了,每年只需要缴纳公共服务税部分;”

  实施房地产税后才买房,怎么缴税?

  如果是“房地产税施行后才买房的,那么房地产税就按照地租和公共服务税两部分征收。”

  70年产权到期,再续产权怎么缴税?

  70年产权到期之后,“从第71年开始,每年缴纳地租和公共服务税两部分。所以开征房地产税前和开征之后的区别在于计算的方法不同,实际上是一样的。”

  根据以上分析,我们得出的这样一个结论,如果个人手里有多套存量房或者虽然只有一套,但是别墅面积很大,应该都在征税范围。

  看来清理自己多余闲置房屋,已经是当务之急的事情了。

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